חיפוש דירה להשקעה בחו"ל הפך לדבר מבוקש בקרב ישראלים רבים הרוצים לשים את ידם על פיסת קרקע, אך אין בידם את האפשרות לעמוד במחירי הנדלן בארץ. איך עושים את זה היישר מהחדר בבית? כל הפרטים בכתבה הבאה.
כל מומחה נדל"ן יגיד שהצעד הראשון בהשקעות נדל"ן הוא הכרת השוק בו נרכוש את הנכס.
האם נצטרך לטוס לחול כדי לעשות חקר שוק? באיזה אזור או עיר כדאי להשקיע? מה יותר מתאים לצרכים שלנו? האם מחיר הנכס הוא מחירו הריאלי או שמנסים לעבוד עלינו?
על כל השאלות האלה ושאלות נוספות שיעזרו לנו להחליט על בחירת הנכס המתאים לנו, נוכל לקבל תשובות בישיבה, לא במושב המטוס הטס למדינת היעד, אלא מכיסא הנמצא בחדר העבודה שלנו.
היום ניתן לבצע את רוב הבדיקות דרך האינטרנט, תלוי במדינה ובהתפתחות הטכנולוגית שלה בכל הנוגע לתשתיות אינטרנט ואתרים התומכים בנושא הנדל"ן.
חקר שוק
אז החלטתם להשקיע בנדל"ן בחו"ל, דבר ראשון שצריך לעשות, הוא חקר שוק.
מה זה חקר שוק? חלוקה של מדינה לאזורים על פי מחירי הנכס - התמקדות באזור המתאים לנו על פי התקציב שהצבנו לעצמנו לאחר בנייה של תוכנית עסקית. את האזור הנבחר צריך לצמצם עד להתמקדות בעיר ובשכונה המתאימה לקריטריונים הבאים:
מה היא המגמה הכללית של מחירי הנדל"ן, האם הם במגמת עליה או ירידה?
האם השוק הוא פעיל ויש מספיק עסקאות הן של מכירה/רכישה והן של שכירויות.
מה היא האוכלוסייה המתגוררת באזור ומה רמת הפשע בו.
מה רמת ההשכלה באזור.
האם ומהן תוכניות פיתוח של השכונה באזור הנבחר.
איך הסביבה נראית, האם יש צפיפות אוכלוסין או הזנחה כללית של השכונה?
איתור נכס להשקעה בחוץ לארץ בעזרת האינטרנט
אז איך ניעזר ברשת? מה צריך לחפש ולבדוק כדי להבין את השוק ואת השטח בו, אם אנחנו מתכוונים לרכוש נכס או 2 בחו"ל?
ההדגמה והטיפים שנסקור כאן הם על נדלן בארה"ב, אבל את רוב העקרונות ניתן להשליך ולבדוק בכל מדינה אחרת, בעזרת אתרים מקומיים הנמצאים ברשת האינטרנט.
אז הנה 7 טיפים וכלים לחיפוש דירה להשקעה בחו"ל היישר מהכיסא בבית.🏠🔑
1. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
אתר usa.com מאגד את כל הנתונים הסטטיסטיים על האוכלוסיה המתגוררת באזור נבחר בארה"ב. מנתונים אלה נוכל להבין ולתאר את האזור והאוכלוסיה המקומית.
בשלב הראשון בוחרים את המדינה שרוצים לבצע בה את הבדיקה. לאחר מכן בוחרים עיר בתוך המדינה, עיר עם אוכלוסייה של מעל 20,000 איש. בכל זאת מדובר בסטטיסטיקה, בה ככל שהמספרים גדולים יותר כך הנתונים מקבלים יותר תוקף ונכונות.
כעת הגיע הזמן לבדוק את השאלות החשובות:
א. האם יש עליה בשיעור האוכלוסיה? אם כן, זה מצויין מאחר וזה אומר שהאיזור בשלבי התפתחות. ראיתם עליה של 200% בגידול האוכלוסין? זאת לא טעות, כנראה שזו שכונה חדשה .
ב. מה היא ההכנסה הממוצעת באיזור? ככל שההכנסה יותר גבוהה, ההכנסה הפנויה אם זה לשכירויות או לרכישת דירה ותשלום משכנתא יותר גבוהה, מה שמאפשר לתושבי המקום לשכור או לקנות דירות יותר יקרות.
ג. האם רמת האבטלה לאורך מספר שנים, היא בעליה או בירידה? מה קורה עם הגירה למקום, האם מגיעים תושבים חדשים או הפוך, עוזבים את המקום. כל זה משפיע על רמת מחירי הדירות, להשכרה ולמכירה.
ג. האם יש יותר בעלי דירות משוכרי דירות? אם יש אחוז גבוה של בעלי דירות, קוטג'ים או וילות זה מעיד על אוכלוסיה יותר מבוססת ועמידה. לכן כמשקיע נחפש נכסים המתאימים לשוק –קוטג' או וילה שנוכל לשפץ ולהפוך אותה לנכס ברמת גימור גבוהה.
ד. האם יש אחוז גבוה של ילדים? אם כן, זו היא עיר עם מספר גבוה של משפחות המתגוררות בדירות עם צרכים שונים מאשר רווקים או פנסיונרים. לכן רצוי שהנכס שנרכוש יתאים למשפחה, נכס עם מספר חדרים וחדרי אמבטיה גדול, שטח גינה גם גדול, בו ילדי המשפחה יוכלו להתרוצץ ולשחק במתקני גינה שונים.
ה. יש אחוז גבוה של גילאי 18-22? יתכן ויש קולג' בעיר לכן יש הרבה סטודנטים השוכרים דירות מה שמעלה את אחוז השוכרים הכללי בעיר וביקוש לשכירויות.
2. נתוני סביבה ואוכלוסיה בקרבת הנכס
לאחר שהתמקדנו בעיר או מספר ערים שנמצאו מתאימים לקריטריונים שלנו, נעבור לאתר OnboardNavigator שבו נוכל לראות נתונים סטטיסטיים כגון: צפיפות האוכלוסיה, גילאים, מוצא, דת, מזג האוויר השורר באזור, מה התדירות בו טורנדו עובר בעיר, אחוזי צווארון לבן וכחול בעיר. כמו כן האם יש שדה תעופה, מה שכמובן מהווה יתרון גדול לאזור, במיוחד אם זהו שדה תעופה בינלאומי.
פגעי מזג אוויר - האם להתיחס לאחוז גבוה בו טורנדו או הוריקן מופיע באזור הנבחר? נכון, זאת תופעת טבע מפחידה היכולה להרוס את הבית לגמרי, מצד שני אנחנו לא נגור בנכס, אלא נשכיר אותו. קחו לתשומת לבכם - יש ביטוח נגד פגעי מזג אוויר וגם הנחה במס למי שיצטרך לבנות בית לאחר שהוא נהרס כליל בגלל הוריקן או טורנדו שעבר מעל הבית.
3. מידע על בתי ספר בקרבת הנכס שמצאנו
אחד היתרונות של עיר, היא רמת ההשכלה והרמה הכללית של מוסדות להשכלה, של בתי הספר באזור.
באתר GreatSchools נוכל לבדוק את רמת בית הספר, על פי מדינה או כתובת. נוכל לצפות ברשימה של כל המוסדות החל מבית ספר יסודי ועד לאוניברסיטה.
נמצא גם נתונים סטטיסטיים שכנראה לעולם לא יתפרסמו בישראל.
רמת בית הספר, ביקורות שנכתבו על המוסד, נתונים דמוגרפיים של גזע, מין, מעמד סוציו אקונומי של תלמידי בית הספר ואף רמת התלמידים במקצועות חשבון, אנגלית ומדעים. בנוסף, נוכל להסתכל על רמת המורים המלמדים בבית הספר: ותק, אחוזי משרה ואפילו המשכורת הממוצעת שלהם. מקור ההכנסה של בית ספר והחלוקה של התקציב שהתקבל – אם זה על תשתיות בית הספר, תמיכה ועזרה לתלמידי בית הספר ועוד.
מה עוד? האם יש בית ספר פרטי או רק בתי ספר ציבוריים? האם יש הבדלי מעמד כתוצאה מזה שיש בית ספר פרטי?
על פי מדדים אלה נוכל ללמוד מהי רמת בתי הספר והאוכלוסיה המתגוררת בקירבת המקום בו נרצה להשקיע.
4. מידע לגבי פשיעה באזור הנכס
באתר HomeFacts נוכל לקבל תמונה כללית לגבי רמת הפשיעה באזור: אחוזי הפשעים, סוגי פשעים וגם מידע על עברייני מין המתגוררים באזור.
על פי המיקוד (ה- zip code) נוכל לגלות את סוגי הפשע, רמת הסיכון ורמת הפשע ביחס לממוצע הכללי. האם קיימת עליה או ירידה בשנה מסוימת, בכל שיעורי הפשע.
מספר בתי הספר והרמה שלהם, נתונים דמוגרפיים לגבי האוכלוסיה הלומדת במוסדות לימוד אלה.
5. סיור וירטואלי באזור
רוצים לבקר בשכונה? ממבט מלמעלה נוכל לקבל אינדקציה לצפיפות האוכלוסיה, להימצאות בריכות פרטיות ולשטחים ירוקים. היכנסו ל- Google Street View והזיזו את האיש הצהוב שבפינה למקום בו תרצו להסתובב באופן וירטואלי, תוכלו "לרדת" לרחובות של העיר. שם נשים לב על חניות של הבתים, האם הן מקורות או לא? מה מצב הדשא בקידמת הבית, מסודר וירוק או מוזנח? האם קיימת גדר? אם כן יתכן וזה מעיד על כך שלא מרגישים בטוחים בשכונה ויש רמה גבוהה של פשע.
6. אתרי מכירה או השכרה של נכסים בחו"ל (המקביל של יד 2 וכדו')
באתרים כמו Zillow או Trulia נוכל לאתר נכסים על פי ה- Zip Code ולבדוק את מחירי הדירות באזור המבוקש. תוכלו להשוות תמונות של הנכס למכירה באתרים אלה, למה שתראו בסיור וירטואלי על פי כתובת הנכס שתקלידו.
האם התמונות דומות והגיוניות? האם יש הבדלי מחיר קיצוניים? אם כן, תמיד ניתן להתקשר ולבדוק ישירות מול המפרסם.
תזכרו שהסטנדרט בארה"ב שונה מהמקובל בארץ מבחינת גודל הבית ובאופן כללי הכל גדול יותר. לדוגמא, בית בגודל 110 מ"ר לשלושה חדרים זהו שטח קטן יחסית והוא מתחת לממוצע הארצי. בנוסף, מקובל שיהיו לפחות שני חדרי אמבטיה בבית, גם אם מדובר בסך הכל שלושה חדרים.
רצוי להתמקד בנכסים שנבנו לאחר שנת 2000, כי תקן הבניה מאז לא השתנה וכל מי שרוצה לשפץ את הנכס יכול לעשות את זה בשקט, בידיעה שלא יתקל בבניה שלא עומדת בתקן ויצטרך לשלם הוצאות נוספות כדי שהנכס יעמוד בתקן החדש והמקובל.
7. תקשורת עם גורמים בחו"ל
ניתן לתקשר בקלות באמצעות SKYPE או וואצפ. אפשר ומומלץ גם לרכוש מספר טלפון מקומי של סקייפ, מה שיאפשר תקשורת בכל זמן ומקום עם מוכרים ובעלי דירה פוטנציאליים, מתווכים ואנשי מקצוע.
סיכומון
אתרי אינטרנט יכולים לחסוך לנו המון זמן בחיפוש והתמקדות ב"קוביה שלנו" בה נבצע את עסקאות הנדל"ן בחו"ל. אבל אין כמו מראה עיניים והרגשת השטח, לכן מומלץ כן להגיע לפחות פעם אחד פיזית למקום, בכל זאת מדובר בעסקה בשווי של עשרות אלפי דולר לפחות. אך הבדיקות שציינו כאן, יוכלו לסנן עבורכם פרמטרים רבים ולהימנע מהגעה סתמית לחו"ל, כדי לגלות נכס שאינו עומד בסטנדרטים שלכם כלל.
כותבת המאמר:
ויקטוריה צ'רנוגלז – בעלת אתר אינסדר - לעבוד מהבית וכותבת תוכן בתחום הפיננסי. בנוסף, בעלת תואר ראשון בכלכלה ותואר שני במנהל עסקים, אוספת ובונה נכסים דיגיטליים ונכסי נדל"ן.